為增強融資能力上平臺買地
2011年，城發公司接手呼市公租房代建任務，同年呼市第一個公租房小區——康居家園公租房小區開盤建設，與此同時第二個公租房小區——陽光美居同步運籌，其中康居家園項目投資約13億元，共建4628套，陽光美居項目投資約15.5億元，共建4800套。另外三處待建公租房小區城發欲投資32.5億元，涉及住戶達10354戶。 在這樣的建設背景下，建設資金的保障成為公租房能否順利面世的絕對因素。就在全國范圍如火如荼建設公租房的時刻，住房和城鄉建設部部長姜偉新也在媒體上表示：“投資確實是一個大問題。” 以呼市康居家園公租房小區為例，因為目前小區綠化還未招標，據城發公司與呼市房管局初步估算，康居家園公租房小區成本價大約在每平米4300元左右。記者了解到,構成該成本價主要有四部分: 一、土地出讓金：每平米1000元； 二、樓房單體建設：每平米2000元； 三、精裝修，每平米比毛坯房高400元； 四、小區幼兒園、物業用房、垃圾轉運站等基礎設施建設每平米400元，一些政府收取的配套費，如暖氣、天然氣等配套費每平米300元，未來房本辦理每平米100元，共計大約900元左右。 每平米4300元的價格中，其中每平米1000元的土地出讓金，呼市政府根據政策支持，在流經呼市土地收儲中心、呼市財政局后返還與城發公司，因此其成本在政策的大力支持下下降為每平米3300元，再減去國家和省級補助每平米600元，成本為每平米2700元。城發房地產公司總經理趙永強說，若按照每年1萬套，每套60平米的面積計算，同時將配套設施面積計算在內，城發公司每建設1萬套公租房其資金缺口將達到20億元，如何解決如此大的資金缺口成為一個大問題。 據知，呼市是全國第二批可以用公積金貸款建設公租房的試點地區之一，雖然其資金籌集速度相對較快，模式較新，但貸款量遠遠不夠填補呼市公租房建設資金缺口。 趙永強告訴記者：“為了增強城發自身的融資能力，城發總公司總經理趙俊生從戰略角度出發，經過長遠考慮決定剔除拿劃撥土地與租賃土地的模式，采取以拿‘出讓土地’的形式獲得公租房土地使用權。雖然城發拿‘出讓土地’的費用遠遠高于劃撥土地、租賃土地的費用，但我們可以在四證俱全的條件下，向銀行申請在建項目抵押貸款。與此同時，此舉也為未來公租房的租售并舉打下扎實基礎。” 據知，在康居家園公租房小區項目中，城發公司為了增強融資能力，千方百計籌資2.3億元用于繳納土地出讓金。趙永強說，這樣創新的公租房建設融資模式符合呼市實際情況，且也值得其地區借鑒。 公租房姓“公”貸款政府“兜底” 據政策，各地政府每年需拿出土地交易總額的5%--7%補給保障房建設，去年呼市土地交易總額約160億元，若按5%的比例計算，呼市保障房建設（保障房包括公租房建設、廉租房建設、棚戶區改造）就會有8億元的資金支持。趙永強告訴記者，今年呼市房管局打報告給市政府，希望呼市政府在8億元保障房資金支持中，給城發公租房建設項目按照每平米1000元補給，到現在政府補給資金到賬1.2億元（占今年的補給，去年未到帳）全部用于陽光美居公租房小區建設征地。 趙永強說，若呼市政府公租房建設每平米補1000元成為事實，那么成本價空缺資金從每平米2700元將下降為每平米1700元，這部分空缺資金將采取貸款獲得。 面對貸款的償還問題，記者得知有三種渠道：第一，公租房建設中國家允許建設的配建商品房在出售后，其資金用于還貸；第二，公租房租金還貸；第三、政府拿出每年土地交易總額的5%—7% 還貸。 以康居家園公租房小區為例，趙永強給記者算了這樣一筆賬：1、康居家園按照20%的商品房配建率計算，約有5萬平米的房產可按市場價8000元（預估）每平米出售，收益約4億元，但4億元距離13億元貸款總額相差甚遠；2、根據呼市出臺的公租房管理辦法，公租房租金相當于市場租金的70%，大概每套租金約350—400元，以5000套為例計算，康居家園公租房的租金年收入2400萬元，距離支付1億多元的貸款利息相差4倍多；因此，政府拿出每年土地交易總額的5%—7% 還貸成為主力。 當公租房建設在全國掀起一片熱浪，并開始融資建設時，未來如何償還銀行貸款，也成為各地頭疼的問題。如果無法順利償還本金，融資平臺有可能面臨資金鏈斷裂的風險，將嚴重影響公租房建設進度。在呼市，保障房姓“公”，堅持政府主導，由政府為公租房建設貸款資金“兜底”，成為其創新融資模式后的一道強有力的保障。 貸款難，拿好地也難 去年以來，受貨幣政策影響，金融機構對保障房的支持力度十分有限。盡管央行、銀監會等部門多次要求金融機構要大力支持保障房建設，但實際落實情況并不理想。 對銀行而言，最大的擔憂還是公租房、廉租房等租賃型保障房，投資巨大，回報慢，風險大，他們眼中的公租房建設項目并非香餑餑。 據記者了解，目前康居家園總投資13億元，期中2.3億元的土地出讓金返還給城發公司后，再減去1.7億元的中央資金補貼，還有9億元的資金空缺，由于政府每平米補貼1000元的資金并未到賬，所以目前這9億元只能等待銀行貸款。由于資金短缺，康居家園公租房小區今年的進度放緩，一些曾經墊資建設的施工單位也不愿再墊，康居家園公租房小區建設告急。 同樣，除去資金問題難以解決，公租房選址難也成為城發公司建設公租房系列難題中的一個重要導火索。按照國家要求，公租房選址應該選擇配套設施完善、城市服務設施完善、交通便利的地方，只有這樣夾心層的生活成本才能夠降低，但因為實際情況不容突破，城發公司代建的幾個公租房小區全部選擇在了城郊結合地帶。趙永強說：“客觀地講這將給日后政府的管理以及公租房政策推行帶來很大麻煩。”他告訴記者，由于一些公租房選址選擇了農用地，因為征地滯后，農用土地轉建設用地報批周期長，影響四證（1、建設工程規劃許可證；2、土地證；3、施工許可證4、土地規劃許可證）手續取得，這將直接影響銀行貸款申請，陽光美居公租房小區就面臨這樣的問題。 在規劃選址、戶型設計、小區環境、配套設施等方面，中央要求各地精心設計，力求讓中低收入群體生活得舒適、有尊嚴，這是公租房政策的核心思想。但是，縱觀全國，這項被認為將惠及上億中低收入人群的龐大民生項目，建設中已屢屢暴露出資金、土地、分配公平等問題，不僅讓地方政府深陷資金和道德困境，也令公眾充滿疑慮。 如何讓公租房建設體系庇護于長期、穩定、成熟、有效的政府機制下，成為公租房建設可持續發展的必要保證。呼市已邁出了“創新融資手段”、“政府兜底還貸”的重要步伐，期待貸款與拿地難的問題會很快解決。
